Acheter un bien vendu loué - ce qu'il faut savoir
Acheter un bien vendu loué : Ce qu’il faut absolument savoir si le bail du locataire court après la vente
L’achat d’un appartement vendu avec un locataire en place peut être un excellent levier d’investissement locatif, mais il implique aussi des règles juridiques précises que tout acquéreur doit connaître. Voici les éléments essentiels à comprendre lorsque le bail du locataire est toujours en cours au moment de la signature de l’acte authentique.
- Le bail se poursuit automatiquement avec le nouveau propriétaire
Le principe fondamental est clair : lorsqu’un bien est vendu loué, le bail est automatiquement transféré au nouveau propriétaire. Cela signifie que vous héritez des droits et obligations du bailleur précédent. Le locataire n’a pas à quitter le logement à la vente, même si son bail arrive à échéance peu après.
- Le congé pour vendre ou reprendre : uniquement à l’échéance du bail
Vous ne pouvez pas donner congé au locataire avant l’échéance naturelle du bail, même si vous êtes désormais propriétaire. Le congé (pour vente, reprise personnelle ou motif légitime et sérieux) doit être :
- notifié au moins 6 mois avant la fin du bail (pour une location vide),
- donné par lettre recommandée avec AR, huissier ou remise en main propre contre émargement,
- motivé selon les critères légaux.
À défaut, le bail sera tacitement reconduit pour une nouvelle période (souvent 3 ans).
- Vigilance sur le bail et la situation locative
Avant d’acheter un bien loué, il est indispensable de :
- Lire attentivement le contrat de bail en cours,
- Vérifier la situation du locataire (paiements réguliers, éventuels litiges, assurance habitation),
- Évaluer les perspectives de rentabilité et la valeur locative réelle du bien par rapport au marché.
En conclusion, acheter un bien occupé n’est pas un obstacle, mais nécessite une analyse rigoureuse. Vous achetez un actif et un contrat : le bail. Respecter les délais et procédures est essentiel pour préserver vos droits et anticiper votre stratégie patrimoniale (vente, reprise, relocation…).
Vous avez un projet d’acquisition d’un bien loué ? Mieux vaut être bien accompagné pour sécuriser l’opération.
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